Sie wollen in die Photovoltaik einsteigen, scheuen aber die anfängliche Investition? Kein Problem. Als Immobilien- Hauseigentümer haben Sie die Möglichkeit, ihre Dachfläche, Fassade oder Parkplatz an Anlagenbetreiber zu vermieten.

Mit welchen Mieteinnahmen Sie rechnen können und welche Kriterien Ihre „Fläche“ erfüllen muss, lesen Sie hier.

Mit dem vermieten des eigenen Daches ist die komplette Planung, Installation und Wartung einer Solaranlage auf Ihrem Dach kostenlos. Sie bezahlen dann nur für den Solarstrom, den die Anlage auch wirklich produziert. Dies meist zu einem fixen, vordefinierten Strompreis. Sie können aber bei Bedarf auch weiterhin bei Ihrem bevorzugten Elektrizitätswerk bleiben.

Stromkosten sparen

So können Sie auch finanziell profitieren. Speziell kleinere und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch Private, die hauptsächlich tagsüber Strom benötigen, können damit ihre Stromausgaben reduzieren.

Dies ist möglich, weil Ihnen meistens ein fixer Strompreis angeboten wird, der niedriger ist, als der Strompreis vom lokalen Stromversorger.

Nachhaltigkeit

Die eigene Produktion von sauberen, erneuerbaren Solarstrom auf den Dächern Ihres Unternehmens oder Privathauses ist ein starkes und zugleich sichtbares Statement für eine nachhaltige Zukunft. Lassen Sie alle wissen, dass Sie sich aktiv für die Umwelt einsetzen.

Ziehen Sie es vor, keine Investitionskosten tragen zu müssen, sondern nur eine vierteljährliche Stromrechnung zu erhalten? Dann ist eine Dachvermietung mit integriertem Strombezug vom eigenen Dach die beste Lösung für Sie. Die Solaranlage können Sie bei Bedarf nach X-Jahren wieder zu einem vorher definierten Preis zurückkaufen.

Vermietung von Dachflächen – das Grundprinzip

Die Dachvermietung eignet sich besonders für Immobilien-, Firmen- und Haus­eigentümer, die nicht selbst eine Photovoltaikanlage errichten möchten und trotzdem die Stromerzeugung aus umweltfreundlicher Solarenergie fördern wollen. Der Hauseigentümer stellt dabei einem Investor seine Dachfläche, Fassade oder Parkplatz zur Verfügung. Dieser errichtet hierauf eine Photovoltaikanlage und ist auch komplett für diese verantwortlich. Der Hauseigentümer erhält eine Miete vom Betreiber der Anlage.

Welche Dächer eigenen sich zur Vermietung?

Nicht jedes Dach ist für die Vermietung geeignet. Die Dachfläche sollte in einem einwandfreien Zustand und entweder neu oder saniert sein. Ausserdem sollten keine Bäume Schatten auf das Dach werfen. Ideal sind Flach und Schrägdächer mit einer Ausrichtung nach Süden, Westen oder Osten. Aber auch Fassaden oder Carports können sich sehr gut dafür eignen.

Wirtschaftlichkeit der Dachvermietung

Für den Immobilien- und Hauseigentümer lohnt es sich, das Dach zu vermieten, da er durch die Miete regelmässig und langfristig Erträge erzielt. Ein weiterer Vorteil ist, dass er selbst kein Eigenkapital investieren beziehungsweise ein Darlehen aufnehmen muss und trotzdem von einer Photovoltaikan­lage profitiert.

Geregelt wird das Geschäftsverhältnis durch einen Pacht- oder und Stromabnahmevertrag. Der Betreiber der Photovoltaikanlage erhält die Einspeisevergütung durch Lieferung des erzeugten Stroms in das öffentliche Netz oder an den Dachvermieter. Der Vermieter der Dachfläche erhält die Miete oder/und den Strom vom Betreiber. Dies ist Verhandlungssache.

Die Pacht beträgt durchschnittlich etwa 50 bis 80 $/CHF/Euro pro Quadratmeter Dachfläche für eine Vertragslaufzeit von 25 Jahren. Die Pacht kann entweder jährlich als fester Betrag gezahlt werden, als einmalige Abschlagszahlung getätigt oder aber ein Prozentsatz von der jährlichen Gesamtleistung wird als Pacht festgesetzt. Dieser Prozentsatz ist von verschiedenen Faktoren abhängig und beweg sich meistens zwischen 1 – 8 % auf dem jährlich erzielten Ertrag. Auf einer durchschnittlichen Gewerbeimmobilie kann beispielsweise eine Photovoltaikanlage angebracht werden, die eine Größe von wenigen 100 bis x-1’000 m2 Quadratmetern hat. Der Hauseigentümer erhält also bei einer 500 m2 Dachfläche in etwa zwischen 25.000 und 40’000 $/CHF/Euro einmalig über die Laufzeit der Anlage von 25 Jahren, dies sind 1’000 bis 1’600 $/CHF/Euro jährlich. Zudem profitiert er vom um 1 – 8 % günstigeren selber produzierten Strom, falls er gleich einen Stromliefervertrag mit dem Betreiber abschliesst. Es liegen also immerhin 2 – 16 % drin, wenn man beide Faktoren (günstigerer Strompreis und Dachnutzungseinnahmen) berücksichtigt werden.

Diesen Betrag erhält der Hauseigentümer ohne grossartige Gegenleistung. Die Anlage muss im Grundbuch eingetragen werden aber sonst kümmert sich der Betreiber der Photovoltaikanlage um alle anderen Angelegenheiten. Die Dachflächenvermietung ist also sehr lohnenswert.

Sie können Ihre Dachfläche in speziellen Internetforen zur Vermietung anbieten und sich auch an einen Photovoltaik-Fachbetrieb wenden. Hier gibt’s ein und Vertragstemplate von Swisssolar und so kann ein Kontakt mit potentiellen Investoren resp. Dachanmietunternehmen hergestellt werden.

In der Schweiz gibt es ein grosses Angebot an Dach- und Fassadenflächen, das  für die Installation von Solaranlagen in Frage kommt. Von den rund 200 km2 verfügbarer Gebäudeflächen in der Schweiz sind 50 % oder 100 km2 auf Dach- und Fassadenflächen für die Nutzung von Solaranlagen geeignet. Jedes Jahr kommen zudem Neubau- und weitere sanierte Flächen hinzu. Besitzer von Industrie-, Gewerbe- und Bürogebäuden nutzen heutzutage ihre grossen Dachflächen zwar vorwiegend selbst, doch nicht bei jedem Unternehmen passt der Betrieb einer Solaranlage zum Kerngeschäft der Firma. In solchen Fällen kann das Dach an einen externen Betreiber vermietet werden. 

Worauf sollte man bei der Anmietung eines Daches gemäss Swissolar achten? 

Bei der Anmietung eines Daches gibt es einige wichtige Punkte, die vorab überprüft werden müssen:

Dachbeschaffenheit

Die Dachbeschaffenheit und die Dacheindeckung sollten genau untersucht werden. Bei alten Faserzementplatten (Eternit) muss geprüft werden, ob diese asbesthaltig sind. Bei asbesthaltigen Platten – sofern diese noch in einem guten Zustand sind – müssen bei der Montage einer PV-Anlage besondere Unfallvorschriften der Suva beachtet werden. Grundsätzlich ist die Montage auf alten, asbesthaltigen Faserzementplatten nicht zu empfehlen, da das Material meist schon brüchig ist und sich durch die Montage weitere Risse bilden können, die später zu Undichtigkeiten führen.

Alte Ziegeleindeckungen sind ebenfalls kritisch zu betrachten. Hier empfiehlt sich die Prüfung durch einen Dachdeckerfachbetrieb. Die Ziegel sollten noch mindestens 25 Jahre halten.

Flachdächer müssen ebenfalls sehr genau untersucht werden. Die geringsten Risiken ergeben sich bei Neubauten und frisch sanierten Flachdächern. Aber auch bei Flachdächern gibt es sehr unterschiedliche Arten: Foliendächer, Kiesdächer, etc. Hier empfiehlt es sich, ebenfalls einen Fachmann zur Prüfung des Daches hinzuziehen und sich beim Dacheigentümer nach der letzten Sanierung des Daches zu erkundigen.

Lage des Daches

Das Dach sollte verschattungsfrei sein. Handelt es um einen Neubau, muss bedacht werden, dass es noch zu Bepflanzungen kommen könnte. Sind Baumpflanzungen geplant, sollte mit dem Dachvermieter im Dachnutzungsvertrag eindeutig geregelt werden, wer im Falle einer möglichen Verschattung für die Pflege der Bäume zuständig ist und wer die Kosten für die Pflege und den Ertragsausfall übernimmt. In Neubaugebieten sollte man sich ebenfalls erkundigen, wie noch offene Baufenster bebaut werden dürfen (aktueller Bebauungsplan, erlaubte Bauhöhe), damit es durch vorgelagerte Gebäude nicht eventuell noch zu Verschattungen kommt. 

Netzanbindung

Vergewissern Sie sich vor Anmietung des Daches, ob die Leistung, die auf dem Dach installiert werden könnte, auch wirklich ins Netz einspeist werden kann. Sollten grosse Netzausbaumassnahmen erforderlich sein, lohnt sich die Anmietung des Daches meist nicht mehr.

Verschmutzungsrisiko

Bei der Anmietung landwirtschaftlicher Gebäude sollte bedacht werden, dass es zu grösseren Staubentwicklungen und Verschmutzungen der Photovoltaikanlage kommen kann. Hier ist u.a. die Staubentwicklung durch Einstreu in Ställen, das Einblasen von Getreide in Silos oder den Fahrbetrieb auf dem Hof zu nennen. Verschmutzungen durch Staub können zu erheblichen Ertragseinbussen führen. Meist verrät der aktuelle Dachzustand, ob mit Verschmutzung zu rechnen ist oder nicht. Die meisten Verschmutzungen ergeben sich bei Gebäuden, die eine Firstentlüftung haben. Bei bestimmten Tierhaltungen (z.B. Schweinemastbetriebe oder Hühnerfarmen) kann es zu besonders schwer zu reinigenden Ablagerungen kommen. Auch bei manchen Industriebetrieben kommt es zu Verschmutzungen (Staubentwicklung/Ablagerungen durch Werksverkehr oder bestimmte Produktionsprozesse). Heutzutage gibt es zahlreiche Firmen, die sich auf die Reinigung von Photovoltaikanlagen spezialisiert haben. Der Betrieb einer Photovoltaikanlage kann auch bei mehrfacher Reinigung wirtschaftlich sein. Die Kosten müssen allerdings vorab in den Unterhaltskosten berücksichtigt sein. Mitgliedsfirmen, die sich auf Reinigung spezialisiert haben, finden Sie in unserer Mitgliedersuche unter den Dienstleistungen.

Statik

Einer der wichtigsten Punkte bei der Dachanmietung ist die Statik des Daches. Vor der Anmietung und der Installation einer Photovoltaikanlage sollte ein geprüfter Statiker zweifelsfrei feststellen, dass die Statik des Gebäudes für den Bau einer Photovoltaikanlage ausreichend dimensioniert ist. Sollte die Statik knapp bemessen sein – meist bei Industriebauten – ist es in manchen Fällen möglich, mit einem verhältnismässigen finanziellen Zusatzaufwand das Dach zu verstärken und die Anlage trotzdem zu errichten. Ohne Statiknachweis ist vom Bau einer Photovoltaikanlage abzuraten.

Dienstbarkeit

Um sicherzustellen, dass das Dach des Gebäudes, auf dem die Photovoltaikanlage installiert ist, auch bei einem Wechsel der Eigentümerschaft am Gebäude unverändert weitergenutzt werden kann, kann eine im Grundbuch einzutragende Dienstbarkeit abgeschlossen werden.

Dachnutzungsverträge

Alle wichtigen Punkte der Anmietung eines Daches sollten in einem Dachnutzungsvertrag geregelt sein: Laufzeit, Vergütung, Pflichten des Vermieters und des Mieters, Regelung der Kosten für einen Rückbau bzw. für einen Ab- und Wiederaufbau nach einer Reparatur des Daches, Eintragung Dienstbarkeit. In manchen Vermietungen ist auch die Abtretung der Photovoltaikanlage nach Ablauf der Laufzeit eine Option. Meist wird die Anlage nach Ablauf von 25 Jahren kostenlos oder gegen einen vorher vereinbarten Restkaufpreis auf den Dacheigentümer überschrieben. Diese kann dann locker noch 10 – 15 Jahre Strom liefern. Der Dachmieter spart sich die Abbaukosten und der Dachvermieter erhält eine Anlage, die in der Regel noch 80 % ihrer Anfangsleistung produziert. Mit dem Muster-Dachnutzungsvertrag von Swissolar haben Sie eine sehr gute Vertragsgrundlage, die an die jeweiligen Projektverhältnisse angepasst werden kann. 

Sie können Ihre Dachfläche in speziellen Internetforen zur Vermietung anbieten und sich auch an einen Photovoltaik-Fachbetrieb wenden. Hier gibt’s ein und Vertragstemplate von Swisssolar und so kann ein Kontakt mit potentiellen Investoren resp. Dachanmietunternehmen hergestellt werden.